Reguleringsplan

Ein reguleringsplan er ein meir detaljert plan enn kommuneplan/kommunedelplan. En reguleringsplan består av et arealplankart med tilhøyrande føresegner. Gjennom reguleringsplan fastsett ein korleis, til kva føremål, areala innanfor planen kan nyttast og vilkår knytta til bruken. Reguleringsplan er og i mange høve naudsamt rettsgrunnlag for gjennomføring av tiltak og utbygging, her under ved eventuell ekspropriasjon. Det er i dagens lovverk to typar reguleringsplaner som kan utarbeidast; områdereguleringsplan og detaljreguleringsplan. I tillegg finnes det mange gjeldande reguleringsplanar vedtatt etter eldre lovverk som vert kategorisert som "eldre reguleringsplanar".

Områdereguleringsplan vert nytta der det er behov for store områdevise avklaringar eller der det er stor kompleksitet eller mange ulike interesser som skal ivaretakast. Områdereguleringsplanane vert utarbeidd i hovudsak av det offentlege.

Detaljregulering vert nytta for å følgje opp og konkretisere overordna arealdisponering i kommuneplanen sin arealdel eller områderegulering. Denne planforma kan også nyttast for større areal dersom planarbeidet har liten kompleksitet. Private aktørar sin forslagsrett er knytt til detaljreguleringsplan. Detaljreguleringsplanar vert utarbeidd både av private og av det offentlige. Om oppstart kan du lese her. 

Utbyggingsplan (etter plan- og bygningsloven av 1985)

Utbyggingsplan er ein meir detaljert plan enn ein reguleringsplan. Utbyggingsplan utgår som plantype etter plan- og bygningsloven av 2009. Der det i eldre reguleringsplanar er stilt krav om utbyggingsplan, skal det etter gjeldande planlov utarbeidast detaljreguleringsplan.

Andre plantypar

Kommunen kan velja å utarbeida andre typar planer enn det som går fram av plan- og bygningslova. Eksempelvis kan strategiprogram verta utarbeidd om kommunen ynskjer å vedta prinsipp for langsiktig utbygging, utan at desse vert gjort juridisk bindande. Andre typar planar kan ha titlar som f. eks. handlingsprogram, forvaltningsplan, arealanalyse, arealvurdering, arealscenario osv. Felles for desse plantypane som ikkje inngår i plan- og bygningsloven er at de må verta fylgd opp med ordinære planar med heimel i plan- og bygningslova om forslaga, prinsippa og retningslinjene i planane skal søkjast gjennomført.

Oppstartsmøte med planmynde i kommunen:  For å avklara rammer og føresetnader for planen. Om kommunen ikkje kan rå til å gå vidare med planarbeidet eller kommunen vil stoppe planinitiativet skal det grunngjevast (pbl. § 12-8).

Melding om oppstart av planarbeid:  Melding om oppstart av planarbeidet vert kunngjort i minst ei avis som er minneleg lest på staden, og gjennom elektroniske mediar. Registrerte grunneigarar og festarar i planområdet, og naboar til planområdet skal underrettast om oppstart av planarbeidet. Om planen utløyser krav om planprogram og konsekvensutgreiing (KU), skal framlegget til planprogram med utgreiingsprogram sendast på høyring og leggjast ut på offentleg ettersyn samstundes med oppstartsmeldinga. Mogleg innspel sendast til forslagsstillar.

Reguleringsplan med krav om planprogram og konsekvensutgreiing: Framlegg til planprogram med mottekne merknader skal etter høyringa sendast til kommunen og skal fastsetja planprogrammet vert lagt fram for politisk handsaming.

Politisk handsaming 1. gong (pbl. § 12-11): Administrasjonen førebur saka for handsaming.

Kommunen gjer evt. politisk vedtak om utlegging til offentleg ettersyn: Om det ikkje vert gjort vedtak om endringar i planframlegget eller berre vert gjort mindre opprettingar, er saka klar for utlegging til offentleg ettersyn. Om kommunen vedtek å gjera vesentlege endringar i planframlegget, kan det vere aktuelt å sende planframlegget attende til forslagstillar før det vert gjort vedtak om utlegging til offentleg ettersyn. Dersom kommunen vedta å ikkje leggja planframlegget ut til offentleg ettersyn må det grunngjevast og dersom planarbeidet er i samsvar med arealdel eller områderegulering kan planframlegget  krevjast lagt fram for kommunestyret (pbl. § 12-11).

Offentleg ettersyn (pbl. § 12-10): Kommunen legg planframlegget ut til offentleg ettersyn og send det til registrerte grunneigarar, festarar, og evt. moglege andre rettshavarar i planområdet, og naboar til planområdet.  Høyringsfristen er minimum 6 veker. Planframlegget vert kunngjort i lokalavis og på kommunen si nettside.

Vidare arbeid etter offentleg ettersyn: Etter gjennomgang av innkomne merknader, skal planframlegg evt. reviderast. Om det vert gjort vesentlege endringa må planframlegget leggjast ut på nytt offentleg ettersyn og sendast på ny høyring

Politisk handsaming 2. gang og innstilling til kommunestyret (pbl. § 12-12):  Planframlegget leggjast fram for politisk handsaming for 2.gong. Det er kommunestyret som gjer endeleg vedtak.  Reguleringsendringar kan i visse høve vedtakast på ein enklare måte avhengig av kommunen sitt delegasjonsreglement.  Om kommunestyret ikkje er samd i framlegg til vedtak, er hovudregelen at planen skal sendast tilbake for ny innstilling med retningsliner for det vidare arbeidet.  

Kunngjering av vedteken plan (pbl. § 12-12): Kommunen underrettar per brev om vedteken plan til registrerte grunneigarar, festarar, og evt. andre rettshavarar i planområdet, samt naboar til planområdet . Kommunen underrettar per brev om vedteken plan til fylkesmannen, fylkeskommunen og andre statlege eller fylkeskommunale instansar. Melding om vedteken plan vert kunngjort i lokalavisa og på kommunen si nettside. Planen arkiverast i digitale planregisteret.

Evt. klage: Ein evt. klage på vedteken reguleringsplan skal sendast til kommunen. Administrasjonen førebur klagesaka for politisk handsaming. Dersom kommunen ikkje tek klagen til følgje vert klagen oversendt fylkesmannen for endeleg avgjerd.

Reguleringsendringar følger i utgangspunktet same reglar som ved utarbeiding av ny detaljregulering. For reguleringsendringar som i liten grad vil påverke gjennomføring av planen elles, ikkje går utover hovedrammene i planen og heller ikkje rør ved omsynet til viktige natur- og friluftsområde, er det lagt opp til ein enklare prosess etter plan- og bygningslova § 12-14 andre ledd. 

Slike endringar kan dreie seg om justering av grenser og arealformål, nye arealføremål, endringar i føresegner og oppdatering av plankart etter gjevne dispensasjonar. Det vert i den konkrete vurderinga om saka kan handsamast som mindre endring, sett på konsekvensane og kva interesser som vert rørt. Plan- og bygningsmynde (RBO) vurderer og avgjer om endringa det er søkt om kan handsamast som ein forenkla prosess. l

Planmaterial som vert krevd for komplett endringsforslag, vil avhenge av dei føreslege endringane og tilhøve i den konkrete saka. Som regel skal forslag til reguleringsendring innehalde:

• Søknad/endringsomtale med skildring av endringane, og planfagleg vurdering av konsekvensane
• Gjeldande plankart og revidert plankart både i pdf og på SOSI-format (kartgrunnlag skal vera det sist reviderte på tidspunktet planarbeidet startar)
• Gjeldande føresegner og reviderte føresegner (endringar med raud skrift)

Når søknanden er komplett sender RBO saka på høyring til offentleg mynde og eigarar/festarar av eigedomar som vert direkte rørt av vedtaket. Merknadsfrist er normalt 3-4 veker. 

Ta kontakt med RBO v/planavdeling for å avklare prosess og krav til søknad om reguleiringsendring. 

Meir informasjon kan ein finne i Startpakke for reguleringsplanar, sjå side 12.